Confira o estudo na Íntegra aqui

Tendência, os microapartamentos têm proliferado nas grandes cidades brasileiras. E uma pesquisa inédita feita pelo QuintoAndar mostra que o preço é um dos principais atrativos para quem busca esse tipo de imóvel. Em algumas capitais do país, o valor de um microapartamento chega a custar, em média, metade do valor de um apartamento de um quarto maior.

O estudo exclusivo, feito com base em dados do QuintoAndar, Imovelweb e Wimóveis, do grupo QuintoAndar, revela o preço e a acessibilidade desse tipo de imóvel em oito grandes capitais do Brasil. O relatório traz também, pela primeira vez, um perfil dos inquilinos e dos proprietários de microapartamentos (que possuem menos de 30 m²), com base num questionário aplicado a clientes da maior plataforma de moradia do país.

“Trata-se de um fenômeno global. Nas cidades europeias e asiáticas, esse movimento não é novo e é resultado de mudanças culturais e sociodemográficas. As pessoas estão vivendo mais, demorando mais para casar e ter filhos e morando mais sozinhas. Além disso, há aspectos urbanísticos e ecológicos, como a falta de espaço, a verticalização como norte e o uso consciente do solo, afirma Thiago Reis, gerente de Dados do QuintoAndar.

Os dados revelam que o preço médio de um microapartamento anunciado para aluguel varia de R$ 650 a R$ 1.923 nas oito cidades pesquisadas (Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Porto Alegre, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo), enquanto que os valores de apartamentos de um quarto maiores vão de R$ 1.249 a R$ 3.064.

Em Belo Horizonte e Fortaleza, o valor do aluguel de um microapartamento é, em média, a metade do registrado para apartamentos de um quarto maiores.

Isso significa que eles também são mais acessíveis. Ao analisar os dados das oito capitais, é possível observar que em sete delas os microapartamentos não superam o percentual de 30% do comprometimento de renda familiar – considerado o limite por especialistas e entidades internacionais. A única exceção é Salvador.

O estudo mostra, aliás, que, em algumas cidades, esse tipo de imóvel é o único que não ultrapassa o percentual limite. “Além dos preços mais baixos, esses imóveis têm se tornado cada vez mais atrativos por conta da atual conjuntura econômica do país. No segundo trimestre de 2022, o rendimento médio habitual dos brasileiros registrou queda de 5,1% em relação ao mesmo trimestre de 2021. Com o preço subindo mais que a renda, muitos brasileiros têm optado por imóveis mais acessíveis e os microapartamentos são uma ótima opção, afirma Vinicius Oike, economista do QuintoAndar.

Perfil de inquilinos e proprietários

O estudo traça, pela primeira vez, a partir de clientes do QuintoAndar, um perfil dos moradores de imóveis menores que 30 m².

São, em sua maioria, jovens. Três em cada quatro (75%) têm de 20 a 39 anos. E uma grande parcela mora sozinha (80%). As principais motivações citadas para morar em um microapartamento são: independência (47%), proximidade com o trabalho (44%) e a mobília (36%). No caso do último item, muito por conta de a maior parte desses studios já contar com todos os móveis inclusos.

O principal diferencial apontado é a localização (com 76% das citações). Já em relação ao condomínio, lavanderia coletiva (32%) e academia (27%) aparecem entre fatores decisivos para optar por esse tipo de imóvel. A pesquisa mostra que a maioria está satisfeita com a escolha. Numa escala de 1 a 5 (em que a nota máxima significa ‘muita satisfação’), 33% dão nota 5 e outros 33% dão nota 4.

Já a pesquisa, também inédita, feita com os proprietários desses imóveis pequenos revela que o público é formado por pessoas mais velhas (cerca de 60% têm mais de 50 anos). E que o principal objetivo é investir.

Mais da metade (56%) cita o preço de compra atrativo como principal motivador para a compra do imóvel. E a proximidade com o transporte público aparece à frente como o grande diferencial apontado (67%). Mais de 90% dos entrevistados dizem utilizar o microapartamento como fonte secundária de renda. Além disso, dois em cada três proprietários possuem mais de dois apartamentos em seu nome. E planejam ter mais (a maior parte deles um outro imóvel do mesmo tamanho).

Rentabilidade e liquidez

Dados do estudo também mostram que esses imóveis têm a maior rentabilidade entre todas as tipologias (0,54% ao mês). Os imóveis de um quarto, com área maior que 30 metros quadrados, por exemplo, possuem um potencial de rentabilidade de 0,47% ao mês.

A liquidez (ou seja, a rapidez no tempo de negociação) dos microapartamentos também é maior que a de todas as outras tipologias, revela o levantamento. 

“O sucesso futuro dos microapartamentos vai depender agora da versatilidade destas unidades em atender as necessidades de públicos diversos. A localização desses empreendimentos, como mostra a pesquisa, é fundamental para manter essa demanda aquecida. O mercado está atento a isso, afirma Thiago Reis.

Metodologia

No estudo, convencionou-se chamar de microapartamentos as unidades com um dormitório e com menos de 30 metros quadrados. A base de dados analisada é composta por diferentes fontes de informações: dados governamentais, como o IBGE, de entidades da sociedade civil organizada, como o Secovi-SP, instituições de ensino, como a USP, e de empresas privadas, incluindo o QuintoAndar.

No caso dos dados de Navent, empresa integrante do Grupo QuintoAndar, foram analisados todos os anúncios imobiliários dos portais Wimóveis e Imovelweb, publicados entre abril e setembro de 2022. Para padronizar a comparação dos preços, foram selecionados apenas os anúncios de aluguel de apartamentos. 

A rotina de processamento e armazenamento dos dados já exclui diversos problemas de ruídos e erros. Foi feita também uma limpeza adicional nos dados para remover valores discrepantes, que inevitavelmente aparecem em bases com volumes desta monta. Foram estabelecidos critérios mínimos de preço e área para remover anúncios com valores extremos. Após esta limpeza, procedeu-se uma criteriosa avaliação estatística para remover outliers com base no preço do metro quadrado, na região/bairro do imóvel e no ano de publicação de cada anúncio.

Para comparação de acessibilidade financeira, utilizou-se dados da Pnad Contínua (IBGE), referente ao segundo trimestre de 2022. O estudo optou por analisar a renda média mensal das famílias, calculada a partir do rendimento médio real, habitualmente recebido por mês e efetivamente recebido no mês de referência, do trabalho principal e de todos os trabalhos.