Declarar inmuebles en la declaración del Impuesto sobre la Renta genera muchas dudas, especialmente cuando se trata de alquileres, ventas, reformas o financiamiento. Para ayudar a simplificar el proceso, QuintoAndar —la mayor plataforma inmobiliaria de América Latina—, con el apoyo de una especialista, reunió orientaciones prácticas basadas en las preguntas más frecuentes recibidas de sus clientes.

“Es común que muchas personas omitan o declaren incorrectamente información sobre inmuebles por falta de orientación clara —especialmente tratándose de bienes raíces, que tienen reglas particulares— lo que puede llevar a auditorías o complicaciones con la Receita Federal. Por ello, es esencial buscar información con antelación y, de ser posible, contar con el apoyo de un contador”, explica Andreia Vellido, gerente tributaria de QuintoAndar.

Abajo encontrarás las respuestas a las principales dudas sobre la declaración de inmuebles, organizadas según el perfil del contribuyente, para que puedas llenar tu declaración correctamente:

INQUILINOS

¿Cómo declarar el pago de alquiler?
El inquilino debe declarar los pagos mensuales al propietario en la casilla “Pagos efectuados”, con el código “70 – Alquiler de inmuebles”. Es importante incluir el CPF o CNPJ del beneficiario y el total pagado durante el año. En QuintoAndar, este informe está disponible en la plataforma; de no ser así, debe solicitarse a la inmobiliaria.

¿Debo declarar impuestos como IPTU o gastos de condominio?
No. Estos gastos no son deducibles ni deben incluirse en la declaración: son responsabilidad del propietario. Solo se declara el valor del alquiler.

Realicé mejoras en la propiedad alquilada. ¿Debo declararlo?
No. Las reformas o mejoras hechas por el inquilino no deben incluirse en su declaración. Si son estructurales y pactadas con el propietario, él debe declararlas.

¿Puedo deducir el alquiler en el impuesto sobre la renta?
No. El alquiler no es deducible para personas físicas, incluso si es residencia principal. Aun así, debe declararse; su omisión puede generar multa del 20% sobre el monto pagado y no declarado.

Divido el alquiler con otra persona. ¿Cómo declararlo?
Cada inquilino declara lo que realmente pagó. La Receita puede cruzar datos con el CPF del propietario, por lo que la suma de pagos debe coincidir con el contrato.

Compré un inmueble el año pasado y estoy invirtiendo en documentación y obras antes de cerrar el financiamiento. ¿Cómo lo declaro?
Los costos de documentación y obras deben informarse en “Bienes y Derechos”, pero solo si el inmueble ya está a nombre del contribuyente. El financiamiento se declara el año siguiente, y no se coloca en “Deudas y Cargas Reales”.

PROPIETARIOS

Declarar un inmueble propio puede ser más complejo, según la especialista, quien enfatiza la importancia del apoyo contable. “Involucra escenarios como financiamiento, reformas o alquileres, y requiere documentos de diversas fuentes y atención a las normas de la Receita”, explica.

¿Debo declarar el inmueble que poseo?
Sí, si el total de tus bienes supera R$ 300 000 o si obtuviste más de R$ 30 639,90 en ingresos por alquiler anual. Consulta tu informe de ingresos; en QuintoAndar está disponible en la plataforma, o solicítalo a tu inmobiliaria.

¿Declaro el IPTU o gastos de condominio del inmueble que alquilo a terceros?
Estos gastos no se declaran por separado, pero pueden deducirse del ingreso bruto del alquiler en el formulario “Carnê-Leão”. Conserva los comprobantes. Si fueron pagados por la administradora o repercutidos al inquilino, declara solo lo que realmente percibes como propietario.

Tengo un inmueble financiado. ¿Cómo lo declaro?
Todo inmueble financiado se declara en “Bienes y Derechos” con datos como dirección, área, forma de adquisición, entrada, fecha, impuestos pagados y número de IPTU.

• Si se adquirió en 2024, el campo 2023 debe quedar en cero. En “Situación al 31/12/2024” se informa el total pagado en ese año: entrada, cuotas, intereses y demás cargos (exceptuando multas por atraso).
  
• Si la adquisición fue en años anteriores, en el campo de 31/12/2023 se informa lo ya pagado en esos años.
  

Hice reformas. ¿Puedo actualizar el valor del inmueble?
Sí, siempre que tengas comprobantes (facturas, recibos, contratos). Estos montos se suman al costo de adquisición y se registran en “Situación al 31/12/2024” para reducir el impuesto en una futura venta.

Recibí un inmueble por herencia. ¿Cómo lo declaro?
Se declara el valor del inventario (normalmente el valor de mercado) en “Bienes y Derechos”, y se registra la fuente como “Ingresos Exentos e No Tributables” bajo la categoría de herencia.

Vendí un inmueble. ¿Cómo lo declaro?
Debes usar el programa “Ganancias de Capital” de la Receita para calcular la ganancia. Luego importa los datos en la declaración anual. Si tienes derecho a exención (como venta de única propiedad hasta R$ 440 000), también debe indicarse correctamente.

INGRESOS POR ALQUILER

Recibo una renta por mis propiedades. ¿Debo usar Carnê-Leão?
Sí, si superas el límite de exención mensual (R$ 2.112 en 2024). Debes calcular y pagar el impuesto mes a mes vía DARF hasta el último día hábil del mes siguiente, y luego informarlo en “Ingresos Tributables Recibidos de Personas Físicas”.

¿Puedo deducir gastos del inmueble alquilado?
Sí, puedes deducir ciertos gastos que pagues y no te reembolsen, como administración inmobiliaria, IPTU, condominio y comisión del corretaje.
Ejemplo: si recibes R$ 3.000 de renta y pagas R$ 300 de administración y R$ 500 de condominio (sin reembolso), debes declarar solo R$ 2.200.
Guarda siempre los documentos para respaldar en caso de auditoría.

Tuve el inmueble vacío parte del año. ¿Cómo lo declaro?
Solo declaras el alquiler efectivamente recibido. No necesitas justificar la vacancia, pero guarda documentos (como intentos de arrendamiento) por si la Receita pregunta sobre una caída en ingresos.

Si detectas errores después de enviar la declaración, puedes presentar una declaración rectificadora sin multa, siempre que el plazo esté vigente. Esto aplica a propietarios, inquilinos o compradores, y ayuda a evitar problemas futuros con el fisco.

“Tanto para inquilinos como para propietarios, mantener la documentación organizada y con comprobantes es fundamental para declarar correctamente. Las herramientas digitales, como informes y el historial de pagos, son grandes aliados para simplificar, reducir errores y evitar señales de alerta del fisco”, dice Vellido. “Mantén tu documentación en regla y busca orientación especializada para evitar contratiempos al declarar tus inmuebles.”