Un estudio conjunto realizado por investigadores del Instituto Brasileño de Economía de la Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) y QuintoAndar muestra que la rentabilidad de los inmuebles residenciales alcanzó un nivel significativo en 2024. El retorno financiero llegó al 19,1% anual, resultado de la suma del ingreso estimado por alquiler (6,2%) y de la valorización promedio de los inmuebles en el período (12,9%).

Es la primera vez que investigadores del FGV IBRE, uno de los institutos de análisis económico más reconocidos del país, y de QuintoAndar, la mayor plataforma de vivienda de América Latina, realizan un estudio en conjunto.

“El análisis desarrollado sugiere que la combinación entre valorización patrimonial e ingresos por alquiler posiciona al inmueble residencial como una opción competitiva de inversión en el contexto post-pandemia”, afirma André Braz, economista del FGV IBRE.

Entre 2020 y 2024, el rendimiento medio anual de los alquileres residenciales creció hasta alcanzar el 6,2%. Para calcular ese valor se consideraron los datos de anuncios y contratos cerrados en QuintoAndar. Para calcular la rentabilidad total bruta también se utilizó el Índice General del Mercado Inmobiliario Residencial (IGMI-R), elaborado por Abecip en asociación con el FGV IBRE, que estima la variación de precios de venta a partir de informes de tasación inmobiliaria proporcionados por los bancos. Este índice mostró un alza del 12,9% en 2024. Es decir, un apartamento de 50 m² adquirido por R$ 365 mil hace un año habría rendido, en promedio, casi R$ 70 mil en 2024 (sumando alquiler y valorización potencial).

“El estudio proporciona ideas valiosas sobre la dinámica de oferta y demanda en el sector, ayudando a identificar áreas o períodos con mayor potencial de retorno. Elaborar un análisis basado en una estimación de rentabilidad es una contribución relevante de QuintoAndar y FGV IBRE para democratizar la información sobre el mercado inmobiliario”, afirma Thiago Reis, gerente de Datos del Grupo QuintoAndar.

Además de cuantificar la rentabilidad del alquiler (rental yield) y calcular la rentabilidad total de los inmuebles, el estudio también tuvo como objetivo explorar los factores que impulsaron la valoración del mercado de alquiler, analizar la interacción entre los costos de construcción y los precios de los alquileres, y ofrecer insumos para políticas públicas y decisiones de inversión.

Según el análisis de los investigadores, se percibe una recuperación constante en los precios de alquiler en San Pablo, Río de Janeiro y Belo Horizonte en los últimos años, con aumentos similares a los del período anterior a la pandemia. “Esto muestra el crecimiento gradual del mercado, refuerza la resiliencia del sector y demuestra la importancia de este tipo de vivienda en el contexto económico actual, además de señalar una alternativa a considerar por los inversores”, dice el economista del FGV IBRE.

En cuanto a los precios de venta, hubo una tendencia general a la baja, con Belo Horizonte como excepción, reflejo de la nueva dinámica del mercado inmobiliario, con tasas de interés más altas y ajustes en la demanda.

Rentabilidad en las capitales

El estudio muestra que la rentabilidad total bruta en las capitales es alta:

• En San Pablo, la estimación en 2024 llegó al 17,2% anual
• En Río, la rentabilidad total fue del 12,9% anual en 2024
• En Belo Horizonte, la rentabilidad estimada fue del 26,6% el año pasado
  

En cuanto a barrios, los líderes en rentabilidad total en cada capital son:

• Centro (en Belo Horizonte): 36,5% anual
• Jardim São Luís (en São Paulo): 24,7% anual
• Penha (en Río de Janeiro): 20,5% anual
  

“Aunque sea necesario considerar la cuestión de la liquidez frente a activos financieros, se puede afirmar que el inmueble residencial presenta un desempeño muy sólido, con buenas expectativas de ganancia a mediano y largo plazo. Su carácter de protección contra la inflación, ingresos periódicos a través del alquiler y el potencial de valoración patrimonial refuerzan el papel estratégico del mercado inmobiliario residencial como una interesante alternativa complementaria de inversión”, afirma André Braz.

Un mercado más eficiente y competitivo

Según los investigadores, estimar la rentabilidad del sector inmobiliario residencial facilita la comprensión de los impactos de factores económicos como inflación, tasas de interés y costos de construcción, y apoya la formulación de políticas públicas y estrategias de inversión más acertadas, contribuyendo a un mercado más eficiente y competitivo.

“El estudio revela que el sector aún está por debajo de su potencial total de transacciones, debido a la falta de acceso al crédito por gran parte de la población. Para equilibrar el mercado y hacerlo más inclusivo y eficiente, es fundamental enfrentar el déficit habitacional del país. Esto puede lograrse mediante políticas que amplíen la oferta de inmuebles, especialmente en las grandes capitales, y medidas que faciliten el acceso al crédito, haciendo más accesible la compra de vivienda para las familias e impulsando el volumen total de transacciones del mercado”, concluye Thiago Reis.