Fijar el precio de una propiedad siempre ha sido un reto en el mercado inmobiliario. Propietarios, inquilinos y compradores suelen tener percepciones diferentes sobre el valor de un inmueble, lo que puede llevar a negociaciones largas y, a veces, frustradas. En el caso de los inversores, la duda sobre qué factores deben observar para garantizar una buena rentabilidad surge incluso antes de la adquisición. Pero, ¿qué hace realmente que un inmueble se valorice? Para ayudar a responder esta pregunta, Thiago Bernardes, director comercial de QuintoAndar —la mayor plataforma de vivienda de América Latina— comparte algunos consejos sobre los aspectos que más influyen.
Ubicación
Un estudio reciente de la proptech, en asociación con Datafolha, indica que la ubicación es uno de los principales criterios para definir el valor de una propiedad. El estudio revela que el 65% de los compradores e inquilinos y el 62% de los vendedores y propietarios destacan este factor como esencial. “Zonas con fácil acceso al transporte público, buena oferta comercial, servicios esenciales y seguridad tienden a valorizarse con el tiempo. Además, proyectos de infraestructura como nuevas estaciones de metro e inversiones públicas pueden impulsar el valor de los inmuebles en áreas antes poco buscadas. Un ejemplo es Campo Belo, en la zona sur de San Pablo, donde el precio medio del alquiler subió un 20% en el último año”, señala Thiago.
Perfil del inmueble
El tipo de inmueble también influye en la fijación del precio. Dos propiedades con la misma superficie pueden tener precios distintos según factores como la cantidad de habitaciones, la distribución de los ambientes y la funcionalidad de los espacios. Por ejemplo, un departamento de 60 m² con un dormitorio puede valer menos que uno del mismo tamaño con dos habitaciones, especialmente en barrios más residenciales donde hay mayor demanda en este perfil.
Cuanto más versátiles sean los espacios, mejor. “Una habitación más pequeña puede convertirse en una oficina, por ejemplo, un espacio muy valorado después de la pandemia. Así, el inmueble puede atraer a más de un perfil de cliente”, explica.
Reformas
Otro factor determinante es el estado de la propiedad. Mientras que las reformas estructurales y funcionales suelen agregar valor, las personalizaciones demasiado específicas pueden reducir el interés de posibles compradores. El estudio de Datafolha también muestra que detectar si el inmueble tiene problemas estructurales es la segunda mayor dificultad entre quienes buscan alquilar o comprar. Un mantenimiento adecuado y acabados modernos son estrategias eficaces para valorizar la propiedad y acelerar su venta o alquiler.
Estructura del condominio
Las comodidades también impactan en el valor de una propiedad. Seguridad 24h, gimnasio, piscina, salón de fiestas, entre otros, son elementos que influyen directamente en el precio del inmueble. No obstante, también suelen incrementar el valor de la cuota de mantenimiento mensual. Por otro lado, edificios sin tantas áreas comunes suelen tener precios más bajos.
La tecnología aumenta la precisión del proceso
Con tantas variables, los precios muchas veces terminan alejados de la realidad del mercado, afectando la agilidad en las negociaciones. Datos como el número de habitaciones, plazas de estacionamiento e incluso información pública —como valores de IPTU, ITBI e historial de transacciones— pueden ofrecer una referencia más clara y estandarizada del precio ideal. Sin embargo, estos datos suelen estar dispersos en diferentes fuentes —como registros, alcaldías y plataformas inmobiliarias— y la poca información pública disponible no siempre es accesible para quien la necesita.
“Hoy en día, la tecnología permite interpretar estos datos de una forma mucho más rápida, eliminando gran parte de la subjetividad del proceso. Un ejemplo es QPreço, inteligencia de datos de QuintoAndar, que orienta sobre la fijación de precios adecuados con base en miles de datos reunidos e interpretados. Además, muestra el historial de transacciones del inmueble y centraliza toda la información del condominio en un solo lugar”, explica Bernardes.
Según el especialista, es responsabilidad del mercado inmobiliario fomentar la disponibilidad de datos públicos combinados con información privada en plataformas de fácil acceso para la sociedad.